關于人才房我寫過比較多了，大家如果有興趣，可以重點看如下幾篇：

這里面重要的幾個判斷，我們今天還不需要改變：

1）人才房是年輕人在深圳的最好機會。比共有產權房、商品房都要好，現在、未來依然是。

【資料圖】

2）人才房的推售會橫跨整個2023年。現在看，要賣到2024年是板上釘釘的事。

3）三房的政策會逐步放寬。人才房是兩房不夠賣，三房賣不完，條件只能逐步放寬。

今天，光明的兩個樓盤新規，顯示人才房三房的申購政策在繼續放寬。

01

回溯看人才房政策“從一個隊列走向四個隊列”的變化。

2022.11.9，深圳第一次推售人才房。包括光明華僑城九樾、龍華星河環球開市客、西鄉安居鴻棲臺等6個項目。當時只有一個隊列，“深戶+大本+三年社保”，單身要滿35周歲。

2023.2.28，深圳推第二批人才房。包括南山深鐵熙府、沙井華發新城。這一次推出了“第二隊列”。重點內容在兩處：主申請人是深戶，共同申請人可以非深戶；以及，單身限制年齡放寬到30周歲。當時的目的明顯，為了促進三房及兩房全部的去化率。

本次，推第三批人才房。包括深業頤瑞府、深物業御棠上府兩個光明新盤。這一次推出了“第三、第四隊列”，目的則更加的清晰，為了促進三房的銷售。

這次的重點變化在于：

1）申購條件大幅擴展。一是全日制大專，二是中專+高級技師，三是拿過世界級國家級競賽獎項，四是市級以上技術能手，五是得到過政府表彰……這些都行。可以說，條件放寬的非常大，而且，執行中，可能彈性也會很大（主要在“市委、市政府表彰”，見義勇為？三八紅旗手？勞模？無償獻血？……這些不太清楚，要在操作中詢問才可確定）。

2）3口之家可以買三房。之前針對三房的滯銷，我們曾有過這樣的判斷，但政策擔心會對先前購買兩房的三口之家造成不公平，是以一直沒有推出。這次推出，列入第四隊列，主要原因在于三房的確賣不動。但是注意，購房三房，僅指三口之家，小兩口及單身人士不可以。

（三）第三隊列：申請人具有全日制專科學歷，或者具有中級及以上專業技術資格，且具有中專及以上學歷，或者具有技師、高級技師職業資格或高級職業資格，且職業資格證書符合深圳市緊缺工種（職業）目錄，或者屬于在世界技能大賽和國家級一、二類職業技能競賽中獲獎的人員，或者屬于獲得“中華技能大獎”“全國技能能手”“廣東省技術能手”“深圳市技術能手”稱號的人才，或者屬于受深圳市委、市政府表彰的人員；申請人具有本市戶籍，參加本市社會保險累計3年以上；申請人配偶、未成年子女不受本市戶籍限制，未具有本市戶籍的申請人配偶在本市正常繳納社會保險，但在本市退休的除外；申請人為單身的，應當年滿30周歲。

（四）第四隊列：申請人及共同申請人符合第一、第二、第三隊列中任一隊列的申請條件，家庭人口數為3人，且認購意向為三房戶型住房。

我們可以看到，這個政策放寬之后，人才房群體出現了一個重大變化：它不再是我們先前傳統理解的“年輕人”、“高學歷”、“海龜”了，高學歷當然也是其中之一。但是除此之外，新規也會考察你是否具備一些獨特才能、是否做出了一些突出貢獻。即是說，“人才”的定義和內涵變得“多元化”了、變得“豐富”了。

雖然在排位上還是有一些“等級”之分，但是落地到本來就賣不動的三房而言，這意味著，許多不是我們理解意義上的“人才”，如果是具有別的才能，為深圳做出了貢獻，即便你不那么會“讀書”，也可以很有機會“上車”。

02

結合著深圳今年的落戶政策，可以說，深圳的人才房幾乎把所有落戶的“深圳人”全部都納入了進來，人才房變得“普適化”。

今年深圳的積分入戶政策，其一有“見義勇為”項（下圖源自澎湃新聞）。

在“職稱入戶”里，滿足中級職稱+中專學歷以上+45歲以下+1個月社保，即可申請入戶。下表里，從6以下都可以仔細看（下圖源自澎湃新聞）。

對照上述人才房申購新規，可以看到，幾乎就是對照著深圳的入戶標準做的修訂。換句話說， 即便你學歷不高，只要你愿意努力去考個“技術小能手”，或者是做出了突出的貢獻，年齡又在35-45歲之下。那么，落戶之后，幾乎每個人都有機會上車“人才房”。

擴散延伸，這也針對先前提出了一個新問題：到底什么才是“人才”？

這樣的政策調整也會產生另一個客觀結果，就是“人才房”涵蓋的群體變大了。從最早的時候，人才房只是針對“高精尖”人群，到中期的針對“高學歷”人群，再到現在的針對“能力型”人群。許多原本無緣于“人才房”的群體被納入，他們可以從商品房市場轉向人才房市場。

對于商品房市場而言，人才房的政策不斷變寬，意味著它在不斷的對商品房形成“降維打擊”。顯示出政策想快速推進人才房的銷售，直到賣完，然后開始大賣共有產權房。可以預見，人才房放寬政策，將進一步分流商品房購買群體，對那些地段和價格一般的剛需商品房樓盤，只會越來越難賣。

03

再看這次的兩個盤。

深業頤瑞府，在科學公園邊上，距離6號線光明大街站直線約700米，為2021年11月25日出讓地塊，商品房限價4.53萬元/平米。2022年10月29日，其商品房部分推售444套住宅，開盤售罄。這次推出的人才房，共314套，其中，兩房190套，建面約69平米；三房124套，建面約89平米，配售均價28447元/平米（按建面算，含裝修）。

這個項目隔著科學公園和之前推售的光明首個人才盤——華僑城九樾廣場，就在科學公園站旁邊。

深物業御棠上府離地鐵就很遠了，東南側是勤誠達正大城，為2021年11月25日出讓地塊，毛坯限價4.34萬/平米。今年6月21日商品房部分開盤，均價約4.31萬/平米，總價區間在335-596萬/套。這次推出的人才房部分，共388套，其中，兩房230套，建面約69平方米；三房158套，建面約89平方米，配售均價27449.68元/平方米（按建面算，含裝修）。

對比來看，這兩個項目，應該說高下明顯，選深業頤瑞府會更好一些。但和之前的華僑城九樾相比，又稍有遜色。

看整個人才房存量庫，以之前不安全統計，深圳大約共有30來個人才盤，提供大約3萬套人才住房。至 本次推售的兩個人才盤之際，深圳一共推售了大約16個人才盤，大約1萬多套人才房，還剩下大約2萬套。

里面最吸引人的是深業云海灣的人才房，按照計劃大約是在年底，很多很多買家是鐵了心的等待這個盤。

以我7月份的統計，先前的兩批人才盤（超過9500套），一共大約賣掉了7000多套，剩下的全是三房。

這一次的大幅降低門檻，預計會有效的促進人才房三房的銷售。如果是比較好的地段，我認為三房是有機會賣光的，兩房就更不用說。

這樣的調整，也顯示出深圳在加快人才房的銷售，希望在共有產權房大規模入市之前，能夠把人才房消化完，給歷史劃上一個句號。

但是按照上述存量，這2萬多套人才房要全部賣掉，需要非常密集的推售安排，這個會涉及到很繁雜的組織工作，以及要考慮到前后樓盤的銷售對沖。所以，我判斷2024年還會是深圳人才房的銷售大年，如果是要上車人才房，要做的功課一是整理好人才盤存量庫的信息，二是選定自己的幾個心儀盤，三是耐心的做好相關準備，不要心慌。

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