又一個陳年老“地”，重啟了。

津西青密（掛）2009-139號地，之前已被綠城接手。

(相關資料圖)

有消息稱，這個地塊，也就是綠城桂語映月，預計10月份入市。

目前，項目案場已經有工作人員進場，工地已有工人施工。

但售樓處暫未開放，大門口還設有路障。

如果今年能如約開盤，從拿地算起已經過去了14年。

話說，2009年，住宅集團摘得津西青密（掛）2009-139號地。

樓面價2871元/平米，備案名為“華城紫境”。

當年的出讓文件注明該地塊用途為限價房。

2018年，補繳土地出讓金約14.8億，并配建2萬平米棚戶區改造定向安置房。

2019年，住宅集團掛牌轉讓所持華夏津典49%股權轉讓給天津綠城北方置地有限公司。

也就是現在的綠城桂語映月。

但由于大運河保護的相關規定，停滯了一段時間。

2021年，天津規自局公布了地塊一期和二期的土地規劃。

按照之前的公告，地塊容積率為2.7，總建面約為24.3萬平米。

當時的產品規劃為高層85和130平米戶型。

一直說要開盤，但也遲遲未動。

去年底，項目又經歷了一次調規。

在原有基礎上，做出了三點改變。

第一，容積率由2.7調整為2.25；

第二，取消配建30%限價商品房；

第三，取消配建2萬平米棚戶區改造定向安置商品房及90平米以下戶型不少于70%。

搖身一變，成了正式對外出售的商品房，沒有任何“拖拽”。

項目經歷了一波三折，這次終于動真格的了。

綠城桂語映月的價格肯定不會貴，剛需和改善都能兼顧。

典型西青的地，市區的房。

綠城桂語映的入市，也意味著西青西營門板塊正式啟動。

實際上，南運河西營門片區的規劃去年已經得到批復。

片區西至外環西路，東至密云路，南至芥園西道，北至西青道，面積約472萬平米。

板塊整體規劃為“兩帶一芯”。簡單說，這是一個TOD板塊。

一芯包含卞興和芥園西道兩個地鐵站，圍繞周邊形成業態豐富的文旅商業，區域內還包含現狀住宅及多宗住宅用地。

兩帶是指依靠南運河及鐵路沿線，打造運河公園和景觀公園，目前還未實質性啟動。

不過，板塊已經開始大面積“騰籠換鳥”了。

今年3月，西青區推介27宗地塊，其中有三宗來自西營門板塊。

分別為南運河5、6、7號地，總建面近15萬平米。

同時，今年中下旬，板塊開始大面積征收農土地，加速城市化進程。

土地征收之后，定向安置房也陸續落地。

一個板塊能不能發展起來，要看有沒有真金白銀的投入。

看得出來，在城市更新方面，西營門可算走上正軌了。

西青西營門板塊，究竟是個什么定位呢？

它處在中心城區“宜居帶”上，是“一環十一園”的一部分。

站在全市的角度，天津城市發展不再攤大餅，要做城市更新，先填滿環內空白。

由于“特殊的地理位置”，西營門板塊即便短期難以實現配套的快速兌現，也能借助老城的資源。

換句話說，它是老城自然擴容的產物。

向東走，有西站大型交通樞紐；

向南走，南開熙悅匯的商業伸手就能夠到。

關鍵，板塊的西側還是中北鎮，環城的A類商圈。

把西營門做好，還能填充市區與中北鎮之間的“真空帶”。

一舉多得！

再進一步，如果西營門真的能起勢，也能提振城市西北部發展的信心。

其實，這一帶的發展有些“塌腰”，陷入了城市界面與人口的怪圈。

城市界面越不好，越沒人來。

以至于，即便有西站這樣的大型高鐵板塊帶動人口，也無法承接。

客觀說，天津的城市發展存在“偏心病”。

水西、新梅江、雙林、天鋼柳林這兩年都陸續啟動了。

西北部一直沒有大動作，眼下必須要有門面擔當。

西營門板塊的人設就是如此。

但是，一個很嚴峻的問題也出現了。

西營門板塊很容易有200萬的房子，甚至總價更低的。

它輕而易舉就能截胡中北鎮，畢竟在環內。

現在大家買房，更追求安全性，回歸外環線是“共識”。

先前西青有這么多成功的案例，這個板塊也是可以期待的。

西青，一直奉行“蘿卜蹲”。

那么多年，蹲出了三大頂流，梅江、中北鎮，還有水西。

相比于其他環城板塊房價震蕩，他們的房價比較堅挺。

如果起底房價支撐的原因，核心一點，他們都是城市中心的“貼骨肉”。

不管是板塊輪動，還是資源外溢，離核心越近越吃香。

這也是為什么我們一直強調，環城買房要回歸外環線的原因。

現在的西青握著一手“王炸牌”，還捏了一張“會兒”，這就要打出去了。

當前，西營門還處在“認知”階段。

還得走“群眾路線”，“共識”不是一朝一夕就能形成的。

任何一個板塊都會經歷發展的“尷尬期”，即便是中北鎮、水西這樣的板塊都有過“陣痛”。

想成功不僅靠天賦，還得“三方協同”：政府、房企、買房人對這里均有共識。

萬里長征，剛邁出第一步。

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