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近期一則消息在房地產(chǎn)與養(yǎng)老兩個(gè)行業(yè)同時(shí)激起漣漪：萬科正洽談處置旗下部分康養(yǎng)項(xiàng)目，意向合作方為新華保險(xiǎn)等頭部保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。在養(yǎng)老社區(qū)這條賽道上，房地產(chǎn)企業(yè)更擅長(zhǎng)物業(yè)建設(shè)與改造，保險(xiǎn)公司則更具長(zhǎng)期資本與資源整合優(yōu)勢(shì)。此番調(diào)整，也折射出養(yǎng)老社區(qū)正從“跑馬圈地”逐步走向?qū)I(yè)化分工。

早在2009年，萬科便邁出了探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)的第一步，成為國(guó)內(nèi)較早布局養(yǎng)老的房企之一，并逐步形成社區(qū)、機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老三個(gè)層級(jí)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

然而，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)、資金流動(dòng)性弱，與房地產(chǎn)行業(yè)快進(jìn)快出的資金邏輯相悖。隨著近些年房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力加劇，地產(chǎn)系養(yǎng)老社區(qū)普遍放緩了擴(kuò)張步伐。保險(xiǎn)行業(yè)則恰恰相反，保險(xiǎn)資金具有負(fù)債久期長(zhǎng)、體量大、穩(wěn)定性強(qiáng)的特征，天然匹配養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)周期的資金需求。同時(shí)，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，還能夠?yàn)楸ｋU(xiǎn)產(chǎn)品的銷售提供場(chǎng)景，幫助客戶做好健康管理、養(yǎng)老儲(chǔ)蓄與規(guī)劃，從而較好地與主業(yè)聯(lián)動(dòng)并形成服務(wù)閉環(huán)。

去年，萬科與新華保險(xiǎn)等聯(lián)合設(shè)立16億元“萬新金石”Pre-REIT基金，用于收購萬科所持廈門泊寓項(xiàng)目，通過“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓+運(yùn)營(yíng)保留”的合作模式，打通了萬科與各類險(xiǎn)資進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資合作的路徑。市場(chǎng)普遍預(yù)期，萬科此次處置康養(yǎng)項(xiàng)目，可能會(huì)延續(xù)“重資產(chǎn)出表、輕資產(chǎn)留存”的模式。對(duì)于新華保險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來說，這也成為其進(jìn)一步完善養(yǎng)老社區(qū)布局的契機(jī)。

近年來，各大險(xiǎn)企紛紛加速布局養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。在第八屆世界大健康博覽會(huì)期間舉行的泰康大健康媒體見面會(huì)上，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)管委會(huì)成員、泰康之家首席執(zhí)行官邱建偉表示，作為泰康之家的首個(gè)社區(qū)，北京燕園在去年迎來運(yùn)營(yíng)10周年。泰康自2007年進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)以來，已從最初引入美國(guó)CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式，逐步走向醫(yī)養(yǎng)融合，并進(jìn)一步探索從大型旗艦社區(qū)延伸至機(jī)構(gòu)、社區(qū)和居家的“養(yǎng)聯(lián)體”模式。

目前，泰康已在北京和上海試點(diǎn)“養(yǎng)聯(lián)體”模式兩年多。其中，北京東城區(qū)和平府、上海陸家嘴錦繡府均通過盤活存量資源、租賃物業(yè)改造的方式，打造中等規(guī)模、偏剛需的養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)。這類項(xiàng)目不僅承接失能失智照護(hù)等剛需護(hù)理需求，也進(jìn)一步面向周邊3公里至5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民提供綜合養(yǎng)老服務(wù)，例如就餐、老年大學(xué)、健康醫(yī)療服務(wù)等。邱建偉表示，試點(diǎn)兩年多來，泰康發(fā)現(xiàn)“養(yǎng)聯(lián)體”模式可持續(xù)，并已開始擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，今年，泰康將在北京海淀區(qū)和上海靜安區(qū)推進(jìn)新項(xiàng)目布局和開業(yè)，并將這一模式從北京、上海等一線城市延伸至青島、杭州等城市。

大家保險(xiǎn)則一直深耕輕資產(chǎn)模式，在城市核心區(qū)租賃物業(yè)改造養(yǎng)老社區(qū)。最新數(shù)據(jù)顯示，大家保險(xiǎn)北京友誼、朝陽等成熟城心社區(qū)入住率已接近100%，開業(yè)不足兩年的天津泰安道社區(qū)入住率超過95%。去年，長(zhǎng)沙、杭州、上海、合肥等地社區(qū)陸續(xù)開業(yè)，全國(guó)平均入住率超過70%，展現(xiàn)了模式的可復(fù)制性與市場(chǎng)吸引力。

“雖然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址、運(yùn)營(yíng)模式等可以在不同城市快速復(fù)制，但服務(wù)理念需要做動(dòng)態(tài)調(diào)整，因?yàn)椴煌鞘械睦夏耆巳涸谙M(fèi)習(xí)慣、生活觀念等方面存在很大差異。”大家保險(xiǎn)集團(tuán)旗下大家健投負(fù)責(zé)人楊寬表示，在經(jīng)過了兩年的迅速擴(kuò)張后，大家保險(xiǎn)集團(tuán)旗下“大家的家”城心養(yǎng)老社區(qū)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，將持續(xù)尋求項(xiàng)目質(zhì)量和發(fā)展速度的最佳平衡點(diǎn)。未來，還將探索更加輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，與持有閑置物業(yè)且愿意進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)方合作，輸出養(yǎng)老服務(wù)與管理能力。

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老社區(qū) 分工 專業(yè)化 轉(zhuǎn)型 社區(qū) 模式