文丨西部菌

房地產行業的變化，大家這大半年應該都感受到了。

【資料圖】

1-7月，全國商品房銷售額同比降1.5%；銷售面積，同比降6.5%，7月單月更是同比降15.5%。與此對應的是，今年以來，從上至下，各種政策信號迭出，諸多二三線城市都不同程度放松限購政策。

而作為樓市調控風向標的一線城市卻遲遲未動。現在，千呼萬喚，終于來了。而且，同一天，兩個一線城市先后官宣。

先是8月30日上午，廣州發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，打響了一線城市“認房不認貸”政策的“第一槍”。

就在大家觀望其它三座一線城市何時跟進之時，深圳于當日傍晚也宣布：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，這直接關系到購房者的首付和購房資格。

比如，以下是廣州認房不認貸之后的情況：

當然，廣州、深圳的官宣，不算意外。在此之前的8月25日，相關部門聯合印發的《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，就明確提出了“認房不認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

這在一批二線城市已率先落實的情況下，基本上可看作是對一線城市的“敲打”。現在來看，廣州和深圳，為一線城市打了個樣。

那么，它的影響到底有多大呢？

首先，它應該會在短期內促進兩座城市房地產交易量的回升。

公開信息顯示，廣州、深圳的房屋交易量都退回到了歷史低位。如廣州7月份新房成交僅5188套，同比、環比都下降明顯；同期，二手房交量僅為8096套，連續四個月下跌。

深圳的情況也好不到哪去。7月，深圳全市新建商品房成交3628套，成交面積41.35萬平方米，同比下降11.14%。而截止7月31日，深圳可售商品住房約4.3萬套，可售面積431.1萬平方米。也就是說，即便保持7月的水平，即便停止新增，深圳的“去化”周期也在10個月以上。

當然，交易量明顯降溫的同時，還有價格的下行。以深圳為例，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均價6.5萬元/平方米，與2021年上半年比跌幅達到16%，相當于回到了2018年的水平。

在這種情況下，盡快促成房地產交易量的回暖，即便對房地產依賴不夠明顯的深圳來說，也具有相當的迫切性。而“認房不認貸”，一可以釋放出更多的購買指標；二也可以降低部分群體的購買門檻。

因此，綜合判斷，至少短期內，廣、深兩地的交易量應該會有所回升。

但價格，恐怕很難明顯回暖。道理很簡單，即便“認房不認貸”可以釋放一部分的購買潛力，但當下房地產市場還是以買方市場為主，大家的觀望情緒依然比較重，甚至不排除，受政策刺激，二手房的上架數量也會增多。因此，不應該指望認房不認貸在根本上改變當前的房地產市場格局。

這方面，之前鄭州已有前車之鑒。早在8月初，鄭州就“官宣”打響了 “認房不認貸”第一槍。但結果，公布消息的第二天就有2100余套新上房源，而交易量卻并沒有明顯回升。當然，作為一線城市，廣深的效果應該相對要好一些。但即便如此，也不宜過于高估。

其次，廣、深也把壓力留給了北京和上海。

客觀說，在房地產調控中，真正的一線城市，實際只有北京和上海。因為由于種種原因，這兩座城市的房地產市場和調控尺度，都是最特殊的。在很大程度上說，北京和上海的放松程度，將成為真正的風向標。現在，這兩座城市到底如何“跟”，還有待觀察。

當然，不管京滬如何跟，現在廣深亮牌了，對其它二線城市應該也多少會有所刺激。可以預期，接下來，一批仍在猶豫、遮遮掩掩的二線城市，可能會打開新的調控空間。

此外，一些配套的調控松綁，應該也會加速。比如，這幾天，多家大行都對備受期待的存量房貸打折一事作出表態，整體傳遞出的信號是：靴子要快落地了。多家甚至已傳制定了存量房貸利率調降預案。

還有，已有珠海等城市開始行動，媒體也頻頻呼吁的放松“限跌令”，可能也會在更多城市復制。

用大白話來講，一線城市都“下場”了，大家可能都不會“裝”了。

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