文│松果財(cái)經(jīng)

(資料圖片僅供參考)

作者丨Manjusaka

成立三十載，龍湖集團(tuán)一直是房地產(chǎn)行業(yè)“特立獨(dú)行”的存在。

一方面，龍湖在對(duì)外戰(zhàn)略方面長(zhǎng)期量入為出，從不背上過(guò)重的“包袱”。

不久前，一則消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注：龍湖集團(tuán)提前償還17億元債務(wù)，已基本全部還清年內(nèi)境內(nèi)到期公司債。不僅如此，龍湖還宣布計(jì)劃年內(nèi)還清2024年初到期的銀團(tuán)貸款。

另一方面，在財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健，有投資擴(kuò)表能力的情況下，龍湖卻把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率、接管的效率以及內(nèi)生毛利率的提升。

在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系下，龍湖集團(tuán)構(gòu)建了開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，“1+2+2”五大航道：一個(gè)開(kāi)發(fā)航道：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道：商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓；兩個(gè)服務(wù)航道：物業(yè)管理、智慧營(yíng)造。

針對(duì)各航道發(fā)展規(guī)劃，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平曾表示：“今年開(kāi)始，我們將圍繞全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，未來(lái)不依靠融資負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，而是靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。”

這一背景下，以服務(wù)為核心輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)管理（龍湖智創(chuàng)生活）、智慧營(yíng)造（龍湖龍智造）兩大航道受到市場(chǎng)關(guān)注。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，這兩個(gè)具備高品質(zhì)、數(shù)字化、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)等特點(diǎn)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，均成為房企未來(lái)發(fā)力的“戰(zhàn)略支點(diǎn)”。

8月18日，龍湖集團(tuán)公布了2023年中期業(yè)績(jī)。其中，2023上半年，龍湖智創(chuàng)生活收入66.7億元，利潤(rùn)同比增長(zhǎng)39%；龍湖龍智造累計(jì)獲取建管項(xiàng)目超50個(gè)，總建筑面積超900萬(wàn)方。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，房企面臨多重挑戰(zhàn)，龍湖的穩(wěn)健發(fā)展，也許能給行業(yè)帶來(lái)更多啟示。

道路選擇：

穩(wěn)中求進(jìn)，錨定新航道

在曾經(jīng)講求規(guī)模為王、追求打造形象和故事、熱衷于激進(jìn)發(fā)展的地產(chǎn)界，龍湖集團(tuán)似乎始終都保持著余量思維和戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。

余量思維方面，作為一家多次提前還債的房企，龍湖的財(cái)務(wù)盤面相當(dāng)穩(wěn)健。截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)在手現(xiàn)金為724.3億元；三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)，為近五年來(lái)最低；平均賬期進(jìn)一步拉長(zhǎng)至7.19年。

戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)方面，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了自己的目標(biāo)：“靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。”2023年上半年，剔除公平值變動(dòng)等影響后，龍湖集團(tuán)股東應(yīng)占核心溢利同比增長(zhǎng)0.6%至65.9億元。

值得一提的是，龍湖核心凈利潤(rùn)的正向增長(zhǎng)發(fā)生在行業(yè)整體下行，約60%的上市房企預(yù)計(jì)虧損的情況下。這說(shuō)明龍湖已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式。

過(guò)去，房企投資規(guī)模大、高度依賴外部融資且模式單一，“高杠桿”的特征蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中持續(xù)復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展的新階段。

內(nèi)生增長(zhǎng)潛力和發(fā)展韌性，是未來(lái)評(píng)價(jià)一家房企的核心指標(biāo)。因此，能夠創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，對(duì)于房企價(jià)值越來(lái)越凸顯。

龍湖顯然更早地意識(shí)到了這一點(diǎn)，開(kāi)始對(duì)自身的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理和重構(gòu)，形成了三大業(yè)務(wù)板塊“1+2+2”五大航道的新格局，追求經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正的內(nèi)生式增長(zhǎng)，以此為自身經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性帶來(lái)更多保障。

隨著龍湖集團(tuán)在物業(yè)管理、智慧營(yíng)造兩大賽道精耕細(xì)作，沉淀行業(yè)know-how，其增長(zhǎng)引擎正式換軌。2023年上半年，龍湖集團(tuán)以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)及其他，不含稅收入為人民幣58.4億元，同比增長(zhǎng)13.0%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個(gè)百分點(diǎn)。

錨定新航道，龍湖集團(tuán)走出了心之所向的全新增長(zhǎng)道路。那么，在物業(yè)賽道上，龍湖智創(chuàng)生活是如何實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的？在代建江湖里，龍湖龍智造又何以加速開(kāi)拓新藍(lán)海？

戰(zhàn)略支點(diǎn)：

圍繞科技底座

發(fā)揮“一個(gè)龍湖”生態(tài)協(xié)同優(yōu)勢(shì)

發(fā)力物業(yè)管理、智慧營(yíng)造兩大輕資產(chǎn)、高潛力航道，龍湖打造了一個(gè)以“數(shù)字科技”為底座的“戰(zhàn)略支點(diǎn)”。

基于這個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)，龍湖圍繞城市深耕，發(fā)揮航道協(xié)同效益。這個(gè)過(guò)程就像推倒多米諾骨牌一樣，由“一個(gè)龍湖”生態(tài)中多個(gè)優(yōu)勢(shì)推動(dòng)，產(chǎn)生一系列遞增性的連鎖反應(yīng)。

具體來(lái)看，轉(zhuǎn)化龍湖集團(tuán)品牌聲譽(yù)、科技實(shí)力以及業(yè)務(wù)沉淀三大優(yōu)勢(shì)，龍湖智創(chuàng)生活打造出未來(lái)“人居”的新樣本，實(shí)現(xiàn)品牌升格占位。

品牌聲譽(yù)方面，“業(yè)主滿意度連續(xù)14年超過(guò)90%”道出了龍湖智創(chuàng)生活承自龍湖集團(tuán)的良好口碑。

過(guò)去十一年，龍湖每年都如期啟動(dòng)“善居計(jì)劃”，累計(jì)投入已達(dá)數(shù)億元。物業(yè)服務(wù)是維系“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系與客戶群間聯(lián)系的關(guān)鍵觸點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)形成的良好口碑，將持續(xù)反哺龍湖智創(chuàng)生活的發(fā)展。

科技實(shí)力方面，受益于龍湖集團(tuán)包括產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等底層技術(shù)和中臺(tái)共享服務(wù)功能模塊的支持，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)數(shù)智化重構(gòu)物管、商管業(yè)態(tài)。

業(yè)務(wù)積累方面，“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系下，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)半徑不斷延伸。據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至2023年上半年，龍湖智創(chuàng)生活運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心達(dá)81個(gè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)在管面積762萬(wàn)方。此外，龍湖智創(chuàng)生活已與141個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約，意味著還有更多購(gòu)物中心，將在未來(lái)的五年內(nèi)開(kāi)業(yè)落地。

品牌良好口碑+智能化能力+服務(wù)半徑延伸，龍湖智創(chuàng)生活的穩(wěn)步增長(zhǎng)可以說(shuō)在意料之內(nèi)。

同理，憑借龍湖集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的完整生態(tài)以及豐富經(jīng)驗(yàn)，龍湖龍智造從誕生起就是智慧城市時(shí)代的“稀缺資源”，差異化優(yōu)勢(shì)凸顯。

基于龍湖多年整個(gè)數(shù)字化的沉淀包括建造能力的沉淀，龍湖龍智造可以為客戶提供全周期、全業(yè)態(tài)、一站式數(shù)字化服務(wù)，具體上有五個(gè)業(yè)務(wù)模塊，涵蓋從前期的研判、全過(guò)程代建、方案設(shè)計(jì)、一體化裝修施工以及數(shù)字化服務(wù)。代建行業(yè)能做到如此全能、全周期、全鏈條一站式服務(wù)的寥寥無(wú)幾。

目前，中國(guó)智慧城市建設(shè)已進(jìn)入深水區(qū)，智慧城市營(yíng)造是未來(lái)城市發(fā)展的趨勢(shì)。龍湖龍智造深耕高能級(jí)城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型，超90%的建管項(xiàng)目分布在核心的一、二線城市，商業(yè)價(jià)值持續(xù)擴(kuò)大。

同為“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系下的協(xié)同型服務(wù)模式，龍湖智創(chuàng)生活與龍湖龍智造都基于城市深耕實(shí)現(xiàn)了航道協(xié)同效益。而隨著這兩大業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)，“數(shù)字科技”勾勒出龍湖集團(tuán)更多增長(zhǎng)曲線的向上軌跡。

全新航向：

以數(shù)智科技為帆乘風(fēng)破浪

“一個(gè)龍湖”是房企生態(tài)協(xié)同的典型。其中，物業(yè)管理與智慧營(yíng)造被一起歸為服務(wù)航道，說(shuō)明它們的潛在聯(lián)系：

通過(guò)“服務(wù)”這條主線，龍湖集團(tuán)串聯(lián)起了終端用戶和生態(tài)合作伙伴。而在這個(gè)生態(tài)體系中，智慧化的物業(yè)與智慧營(yíng)造共同構(gòu)成了加速城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的“兩翼”。

由此，我們也可以看出，龍湖集團(tuán)兩大服務(wù)航道具備較好的成長(zhǎng)潛力。

一方面，以“數(shù)字科技”賦能服務(wù)，順應(yīng)了時(shí)代趨勢(shì)。在《國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，“數(shù)字化”“智能建造”被提到全新的高度，作為推進(jìn)新型城市建設(shè)、全面提升城市品質(zhì)的重要內(nèi)容。

另一方面，龍湖智創(chuàng)生活與龍智造是龍湖集團(tuán)創(chuàng)新精神的匯聚點(diǎn)——二者都沒(méi)有選擇做傳統(tǒng)領(lǐng)域跟隨者，而是堅(jiān)持以數(shù)智科技引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新。

一來(lái)，龍湖智創(chuàng)生活持續(xù)深耕數(shù)智科技拓寬自身服務(wù)邊界。

物業(yè)科技化賦能物企服務(wù)邊界擴(kuò)張是大勢(shì)所趨。近年來(lái)隨著頭部物企科技化的投入建設(shè)逐漸提速，目前頭部物企已基本完成數(shù)字化基礎(chǔ)建設(shè)。

數(shù)字化技術(shù)的創(chuàng)新，推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)和代建行業(yè)的智能化、平臺(tái)化、數(shù)據(jù)化、生態(tài)化轉(zhuǎn)型，為物業(yè)管理行業(yè)和代建行業(yè)提高了效率和品質(zhì)，增加了競(jìng)爭(zhēng)力和附加值。

在科技投入與建設(shè)方面，龍湖智創(chuàng)生活一直是領(lǐng)跑者，其對(duì)智慧引擎的探索正展現(xiàn)出直觀的積極影響。

2023年上半年，龍湖智創(chuàng)生活運(yùn)用數(shù)字化新技術(shù)，打造了智慧空間整體解決方案。通過(guò)自研的智慧科技平臺(tái)，龍湖智創(chuàng)生活將人工智能、AIoT及智能應(yīng)用等科技手段，滲透在各種應(yīng)用場(chǎng)景。

具體來(lái)看，龍湖智創(chuàng)生活衍生出蒼鸞智慧樓宇管理系統(tǒng)、明鳥(niǎo)智慧能源管理系統(tǒng)、燭龍智慧安品管理系統(tǒng)、天馬智慧通行管理系統(tǒng)等數(shù)字化產(chǎn)品。

以蒼鸞智慧樓宇管理系統(tǒng)為例，根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，蒼鸞智慧樓宇管理系統(tǒng)可以有效提升一線物業(yè)工作人員的效率，通過(guò)項(xiàng)目對(duì)比，減少76.1%的巡檢時(shí)間，提升62.5%工單處理速度。這證明數(shù)字化、智慧化成果應(yīng)用正在為龍湖智創(chuàng)生活帶來(lái)服務(wù)能力的累增。

二來(lái)，龍湖龍智造以“智慧營(yíng)造”為切入點(diǎn)，引導(dǎo)代建行業(yè)轉(zhuǎn)向一個(gè)新的角度。

作為剛剛“年滿一歲”的后起之秀，龍湖龍智造沒(méi)有沿著傳統(tǒng)道路前進(jìn)，而是響應(yīng)提升城市智慧化水平的政策，有機(jī)融合“數(shù)字化”、“智能建造”等全新概念，走出了一條名為“智慧營(yíng)造”的新航向。

展望未來(lái)，城市發(fā)展由外延擴(kuò)張走向品質(zhì)提升，智慧城市轉(zhuǎn)型加速，會(huì)帶來(lái)更多的城市建設(shè)和更新需求，以及更高的城市管理和服務(wù)水平的要求，為物業(yè)管理行業(yè)和代建行業(yè)提供了全新的增長(zhǎng)軌道。

而龍湖集團(tuán)的創(chuàng)新精神與品牌力、開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力以及健康財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，有望形成“溢出效應(yīng)”，加速其業(yè)務(wù)規(guī)模化增長(zhǎng)，從而收獲更多行業(yè)發(fā)展的紅利。

本文來(lái)源：松果財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)：songguocaijing1）—— 解讀財(cái)經(jīng)熱點(diǎn)事件，以獨(dú)特視角帶你挖掘新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的商業(yè)機(jī)會(huì)。

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