來源：環球時報

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【環球時報駐英國特約記者 紀雙城 環球時報記者 陳子帥 環球時報特約記者 陳欣 甄翔】“金融風暴沖擊美國商業地產”，25日，英國《金融時報》以此為題刊發長篇文章。報道稱，隨著建筑貸款在信貸緊縮之際到期，等待已久的清算即將到來。美國《華盛頓郵報》稱，隨著十年低息貸款的結束，商業地產成為投資者眼中下一場危機的焦點。彭博社則稱，“疫情后，空蕩蕩的寫字樓正在變成債務定時炸彈。”從倫敦到紐約，擁有耀眼寫字樓的業主們紛紛逃避他們的債務。不斷下行的寫字樓市場真的會引爆商業地產這顆雷嗎？如果發生，它的危害有多大？

創紀錄的空置率

在美國舊金山，隨著一棟又一棟辦公大樓陷入違約，房地產市場的下行趨勢愈演愈烈。這個美國科技中心的房價在過去10年達到了創紀錄的高點，因此還有很大的下行空間。在紐約，雖然街道上擠滿了游客和居民，但只有約一半的上班族回到了辦公桌前。彭博社稱，紐約今年寫字樓空置率預計將達到創紀錄的22.7%。

紐約空置的寫字樓 （視覺中國）

在英國倫敦，金絲雀碼頭目前陷入困境。這個被大多數人視為專為銀行家打造的街區，如今客戶不斷流失。英國《泰晤士報》26日報道稱，匯豐銀行決定將其總部從金絲雀碼頭遷至原英國電信集團總部。地產分析機構CoStar的數據顯示，英國寫字樓的空置率在近3年上漲了65%，目前有超1000萬平方米的空置空間等待出租或銷售。空置的寫字樓有1/3位于倫敦，此外在英國主要商業城市曼徹斯特、伯明翰以及格拉斯哥都分別有占地約46萬平方米的閑置辦公空間。如此之高的寫字樓閑置面積創下了英國自2014年以來的最差商業表現。報道稱，英國的辦公室出租市場行情雖然黯淡，但市場仍然有需求。CoStar的數據分析事務高級主管斯坦菲爾德認為，目前市場上需要的是規模更小、更環保節能的辦公場所。

彭博社稱，商業地產的衰敗在全球不斷蔓延，就像貫穿全球經濟的一道黑暗裂縫。即使股市反彈，房地產市場的問題也將持續數年。

恢復時間或需15年

《金融時報》稱，有房產經紀商估算，當前紐約寫字樓的總市值已較巔峰時期下跌760億美元。除極少數新建高端寫字樓仍能以高價出租外，其他寫字樓均面臨出租難的問題。當業主打算出手時，才發現早先高價購入的寫字樓現在跌價嚴重。例如，近期黑石集團和RXR拋售他們旗下位于紐約美洲大道1330號的寫字樓物業后到手3.2億美元，比2006年的買入價還低了1/3。一名房地產專業人士說，以美元的絕對價值計算，目前紐約商業地產價格已跌至近20年最低，有的物業拋售價格甚至比空地都低。

數據分析公司“Green Street”的數據顯示，自2022年3月美聯儲開始加息，美國商業地產，尤其是寫字樓的交易量和價格急劇下跌。其中，機構級寫字樓的價值下降了27%，公寓樓價格下跌了21%，購物中心價格下跌了18%。

美國保德信房地產投資管理公司預計，在觸底之前，歐洲寫字樓價格預計將下跌逾25%，亞太地區寫字樓價格將下跌近13%。該機構的分析師認為，商業地產價值的“大重置”可能會極其緩慢。2008年金融危機后，美國寫字樓價格花了6年時間才復蘇。凱投宏觀預測，到2025年底，美國寫字樓的價格將比峰值下跌35%，并需要15年或更長時間才能恢復。隨著辦公空間需求減弱，2040年前，美國寫字樓不太可能恢復到疫情前的峰值水平。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池26日對《環球時報》記者表示，歐美城市寫字樓和商業地產的復蘇前景取決于其央行未來是否還要加息以及宏觀經濟、通貨膨脹情況。短期來看，加息、通貨膨脹等因素都增加了寫字樓和商業地產的成本，不利于寫字樓和商業地產的復蘇。

戴德梁行北區研究部主管魏東對《環球時報》記者表示，寫字樓市場目前是美國商業地產中最具挑戰的一個板塊，由于企業辦公模式變化導致需求收縮以及再融資難度的加大都會給寫字樓板塊的復蘇帶來更大的不確定性，短期內難以看到市場復蘇跡象。

金融風暴？

《金融時報》稱，新冠疫情后，美國房貸利率不斷攀升，原先以浮動利率貸款購入寫字樓的物業持有者嚴重承壓。遠程辦公潮興起讓出租物業變得更困難。在此情況下，不少物業持有者以再融資方式尋求自救，還有的物業持有者則徹底“躺平”，不再還貸，放任房子被法拍。

彭博社稱，根據美國抵押貸款銀行家協會的數據，今明兩年，美國有大約1.4萬億美元的商業房地產貸款到期。當最后還貸期限到來時，面對巨額賬單的業主可能更愿意違約，而不是再次借款來支付賬單。由于成本過高，黑石集團、太平洋投資等資產管理公司已經選擇停止支付一些建筑的款項。

魏東分析稱，對商業地產而言，再融資是其目前面臨的最大難題，到期貸款必須以更高的利率融資，這意味著即使空置率上升或居高不下，其持有者也要支付更高的款項。小型和地區性銀行是美國商業房地產市場的最大信貸來源，持有該行業約80%的未償債務，而目前這些小型銀行處于金融業動蕩的中心，由于銀行試圖降低金融風險，因此會大幅提高貸款標準，使企業或家庭難以獲得貸款。如果商業抵押貸款價值長期下降導致存款從銀行流出，迫使銀行不僅限制向開發商貸款，還限制向所有客戶貸款。在極端情況下，這可能會威脅到銀行自身從而產生系統性風險。

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