周末，中國證監會推出政策“組合拳”活躍資本市場。圍繞合理把握IPO、再融資節奏等內容，做出六項工作安排。其中提及“房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制”。

再融資收緊，但房地產卻是例外。這表明監管部門對房地產行業呵護有加，針對房地產上市公司再融資給予更大力度的支持。

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盤面上看，8月28日，房地產板塊漲幅居前。截至當日收盤，中南建設(000961)（000961.SZ）、華遠地產(600743)（600743.SH）、天房發展(600322)（600322.SH）、南山控股(002314)（002314.SZ）、金科股份(000656)（000656.SZ）等多只個股漲停。

上市房企再融資不再受限

根據證監會的表述，對于破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模。

針對房地產上市公司，監管在其融資方面給予了適當的放寬。房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。這與其他公司相比，形成鮮明的反差。

統計數據顯示，以第一季度財報中的凈資產數據進行計算，在111家A股房地產上市公司中，有55家公司的市凈率低于1，這意味著近50%的房地產上市公司處于“破凈”的狀態。其中，絕大多數“破凈”房企都是中小企業，部分企業存在一定的流動性問題。

此外，在已公布半年報預告的64家房企中，有38家公司預虧，部分公司屬于首虧，房地產上市公司的經營風險仍然不可忽視。

業內人士分析稱，此次推出的相關政策，對于經營比較困難的上市房企再融資是重大利好。目前，一些房地產上市公司發生債務違約，或是經營困難，出現了“破凈”或虧損的情況。如果這些公司再融資不受相關條件限制，有利于緩解資金困難，防范和化解房地產企業的風險。

同時，相關政策的推出還將有利于改善商業銀行等金融機構對于房地產行業的預期，從而進一步改善房地產行業的融資環境。

房企融資狀況如何？

今年以來，房地產上市公司的再融資申請獲批都較為順利。

據不完全統計，上半年已有12家房地產上市公司披露再融資預案，合計募集資金超過400億元，取得非常不錯的效果。

6月，保利發展、中交地產(000736)、招商蛇口(001979)、陸家嘴(600663)、大名城(600094)、福星股份(000926)等6家公司發布公告，其向特定對象發行股票的申請獲得證監會同意注冊批復。

在這6家公司中，保利發展、大名城、中交地產的融資都是“保交樓、保民生”項目，招商蛇口、陸家嘴的融資擬用于重大資產重組，而福星股份的募投項目主要是棚戶區改造，上述項目均符合證監會支持的房企再融資募集資金的適用領域。

但是，房地產整體的融資狀況卻并不樂觀。

自從2021年下半年開始，房地產行業就進入到下行周期，整體融資規模大幅萎縮，今年上半年更是延續了下降的趨勢。

根據中指研究院的數據，房地產行業2023年上半年實現非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。其中，海外債發行規模僅為110.7億元，同比下降34.6%，占總融資規模的2.7%；信托融資規模為211.4億元，同比大幅下降69.6%，占總融資規模的5.2%。

由于行業周期整體呈現下行趨勢，疊加此前多次發生房企信托違約事件，機構的投資非常謹慎，導致整體的投資規模大幅降低，平均單月融資僅為35.2億元。

目前，各個渠道同比都出現不同程度的降低，海外債、信托的融資規模大幅降低，而信用債逐漸成為融資的“主力軍”。

雖然監管層陸續釋放政策利好，但融資能否成行主要還是取決于房地產企業自身。目前仍有大量房地產企業面臨較大的償債壓力。

中指研究院的數據顯示，今年下半年處于存續期的債券余額為4361.6億元，其中信用債占比達到66.3%，海外債占比為33.7%；一年內到期余額為9277.6億元，其中信用債占比達到64.3%，海外債占比為35.7%，境內債務的償債壓力較大。

需要說明的是，第三季度仍然是償債高峰，單月到期余額近900億元。

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